【养老网 养老】如今，每一个买房人都知道，买房时必须支付一笔住宅专项维修资金，这个资金又称“大修资金”，是老百姓眼中的“房屋养老钱”。在全国已有5000亿元的住宅专项维修资金，但各地的使用率无一例外的都比较低，全国范围的平均使用率仅1%左右。同样的情况在我省也普遍存在。
为了扭转这一情况，作为省会城市、小区数量最多的海口市开始了初步探索：在“威马逊”台风过后，海口市以开通“绿色通道”、提升管理系统公开透明度和增加住宅专项维修资金收益等多种方式，力求探索出一条住房专项维修资金管理的新途径。
1 “两个2/3”卡住了申请通道
阳光经典小区是“威马逊”台风前海口市成功申请到住宅专项维修资金的小区之一。2012年，由于年久失修，该小区部分楼房出现外墙渗水、墙皮脱落等问题。小区物业公司主任陈穗介绍说，在业主的提议下，物业公司组织上门征询意见，在每栋楼都有超过人数、面积“两个2/3”的业主同意后，才申请到使用维修资金，解决了该小区楼房修复费用问题。
阳光经典小区是幸运的，因为这里居住率比较高，人心比较齐。而其他很多小区就未必能够如此幸运了。业内人士普遍认为，住宅专项维修资金申请难的一个重要原因就在于“两个2/3”。
业主个人不能作为申请主体
《办法》规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，必须经过“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议”。但是这个硬指标，就把很多小区挡在了门外。
长期关注该领域的西南财经大学法学院教授辜明安认为，住宅专项维修资金实际执行中最大的症结在于，主体缺失和程序繁琐，使得申请使用住宅专项维修资金的过程非常难，这被认为是导致资金使用率低的主要原因。
“一般的房子使用5年后就会慢慢进入到维修周期。屋面防水中大修应在10-15年进行一次，电梯中大修应5-8年进行一次，其他共用部位、共用设施设备应结合房屋实际使用情况制定相应的维修计划。”省物业协会相关负责人说。但是目前住宅专项维修资金的申请主体是业委会或物业企业，“由于申请使用维修资金需要组织实施维修工程、进行资金分摊等工作，作为业主个人无法操作，因此目前业主个人不能作为专项维修资金使用申请主体。”
海口有业委会的小区仅占2.9%
现实情况是，想要成立业委会确实非常困难，不仅需要得到街道、社区、物业公司和业主的多方支持，还要有一批热心的、能干的业主来参与到业委会日常工作中去，否则即使业委会成立了也难以运行。
“龙华区共有小区653个，其中有业委会的仅22个。”龙华区住房保障中心主任唐渊分析说，我省成立业委会除了有其他地区普遍存在的困难外，还有一个特殊的困难，就是小区内的“候鸟”业主较多，这成为我省业委会成立的最大困难。而这在海口全市是普遍状况，据了解，海口全市有2109小区，其中成立业委会的仅有62个，百分比约为2.9%。
如此一来，在没有业委会的情况下，究竟该由谁来申请使用住宅专项维修资金呢？是物业公司、居委会、街道还是其他方面，都很难得到广大业主的认可。主体都缺失，又何谈申请使用住宅专项维修资金？
省物业协会相关负责人认为，审批程序过于繁琐，加之这笔资金和维修工程涉及每一户业主，致使一些确实需要使用这笔资金的小区的维修项目一拖再拖，有的申请一年了都没有结果。如此一来，大量专项资金只能在银行专有账户中沉睡。
2 紧急“绿色通道”的启示
7月18日，超强台风“威马逊”给海口市住宅小区共用设施设备造成巨大破坏，不少供电供水、消防、电梯等设施设备因水浸风刮损坏，小区停水停电，电梯停运，业主正常生活受到严重影响。
7月24日，“威马逊”过后不到1周，作为灾后小区重建的一项重要措施，海口市住建局紧急出台了《海口市抢修“威马逊”台风损坏住宅小区共用部位、共用设施设备紧急使用住宅专项维修资金程序》（以下简称《程序》），为受灾小区申请住宅专项维修资金开启了“绿色通道”。
“2/3同意”能否改为“不超1/3反对”？
记者今天从海口市住建局获悉，截至目前新政策实施1个多月，共有314个小区提交“威马逊”风灾紧急使用住宅专项维修资金申请，其中有115个小区获得审批通过，财政拨付了2327.7万元，接近过去10年的总和。
海口市住建局资金管理处处长符朝晖认为，之所以能取得这样的成绩，是因为新政策提出了几项创新。一是《程序》按照《办法》和《海南经济特区物业管理条例》中紧急使用住宅专项维修资金相关规定，提出可以直接向海口市住建局资金管理处提出申请，而暂时不用履行“两个2/3”的程序；其次，这次向全省所有有资质的136家工程造价机构全部放开，加速了此项程序的进展速度；三是进一步压缩了审批时间，将原来的7个工作日压缩到5个工作日。
“其实其他省份对此已经有了比较好的探索。”海口市物业协会相关负责人介绍说，2013年浙江省为提高维修基金使用的便捷性，对原有维修基金使用规定作了进一步完善，提出只要建筑物内所有权人不超过1/3的人书面提出反对意见，就视为公示同意。虽然从字面上来看，2/3同意和不超过1/3的人反对，意思差不多，但是从执行的角度来看，大大提高了可操作性。记者查找了相关报道，发现国内已经有多个城市效仿了浙江的做法。
业主可否网上参与使用方案决议？
此外，记者采访到的专家也纷纷提出了一些针对“两个2/3”的完善举措。
“两个2/3保证了程序的民主性，但却极大地降低了程序的效率性。”重庆大学副教授罗世荣认为，海南与其他地方一样，在执行这一程序的时候应具体问题具体分析，如若住宅专项维修资金的使用确实合情合理，具有正当性，却未能获得“双2/3”的业主通过，行政主管部门应通过补充程序予以强制通过，以保护大多数业主的利益，保证物业服务的正常运转。
辜明安则认为，现在网络发达，业主决议的方式完全可以网络化，即业主可以通过网上参与使用方案的决议。他介绍说，可以借鉴厦门维修资金使用管理模式，即管理部门与金融机构联合发行“房屋维修资金专用卡”，业主可通过“维修资金公众平台”或银行自助终端设备，对物业管理区域内维修资金的筹集和使用等重大事项实现投票表决，以提升业主对维修资金的知情权、提高业主对物业管理的参与性、解决困扰物业管理的诸多问题。
3 资金管理如何更透明
“从2008年到现在，我前后交易了三四套房子，但是关于这些房子维修资金的信息却不怎么知道。”云先生说，自己从未接到过住宅专项维修资金的相关账单和使用情况。
虽然住宅专项维修资金产权归业主所有，而且得到了政府的有力监督。然而在日常管理、申请使用中却令业主不太满意。
资金明细将可网上查询
《办法》规定，负责管理住宅专项维修资金的部门及业委会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额等。
中国人民大学法学院教授刘俊海对《办法》颇有研究，他认为，目前维修资金存在种种问题，关键在于“不透明”。他建议政府应将信息“全面上网”：“切入点、突破口还是加大透明度，提高资金的可预期性，让每个业主、市民都能在互联网上查询到维修资金总计是多少，每个小区花了多少钱，这并不涉及国家机密、个人隐私问题。”
“这个问题很快就能得到解决了。”符朝晖说，近期海口市住建局就将上线住宅维修资金管理信息系统，该系统全面上线运行以后，资金明细业主登录系统将一目了然。今后业主可通过互联网络登录公共平台，对所在小区表决事项包括维修资金等业务进行远程查询投票，解决了因我省候鸟型居住模式所带来的表决难问题。“以后市民不单可以在网上查询维修资金账户状况，还能直接在网上办理资金交存、申请、审核等相关业务。”她说。
防止业委会主任与物业相勾结
在推行住宅专项维修资金的管理与使用的透明化上，多位专家认为还可以走得更远。辜明安认为，可以推行年度使用维修资金申报制度，通过管理系统收集物业区域共用部位、共用设施设备的信息，并建立、完善各物业区域设施设备档案，通过对数据进行分析、统计，为各维修实施主体合理制定维修计划提供参考；同时通过科学分析、广泛分析，将涉及维修资金使用的常用材料、设施设备零部件等的市场价格进行整理，并在上述信息系统上向社会发布，以此来为物业服务企业制定年度维修计划和维修资金使用方案，合理安排维修周期提供一定的数据资料，促进小区内常住常新、保值增值，使业主的知情权、参与权和切身利益得到充分保障。
“要加强政府部门对住宅专项维修资金的监管力度。”罗世荣认为，首先，行政主管部门要加强对住宅专项维修资金使用方案的审核，严格审核程序，层层把关，保证该项资金的各项预算都合情合理，防止业委会主任与物业服务公司相互勾结，侵吞、挪用住宅专项维修资金。其次，行政主管部门要加强对住宅专项维修资金的审计监督。
“还要积极引入社会监管力量。”罗世荣说。
4 维修资金也能“钱生钱”
由于大量资金沉淀，全国的住宅专项维修资金都面临一个问题，如何保值增值？
海口市从2004年开始收取住宅专项维修资金，每年基本以8000万元-1亿元的速度在增长，但使用率却非常低。市住建局资金管理处提供了近4年的资金拨付数据：2010年拨付10宗住宅专项维修资金，共145万元；2011年拨付12宗，共95万元；2012年拨付21宗，共433万元；2013年拨付31宗，共378万元。
专户银行不再“一家独大”
如此大笔的资金沉淀，导致了深层的担忧：专项资金“沉睡”在银行，由于海口很少有业委会，因此其中绝大多数没有划转到业委会账户上，只能由资金管理中心代管，每年生成的利息少之又少，甚至面临“缩水”。
“银行吸收这笔大量资金后无论用在何处都会获取更多的收益，而业主通过这笔资金所获的收益却明显偏低，二者不平衡。”省物业协会有关负责人说。
其实这一问题海口市住建局已经考虑到了。他们通过考察对比认识到：该市住宅专项维修资金只有光大银行海口分行一家专户银行管理，因缺乏竞争性，服务意识和管理水平有待加强和改进；资金由于历史原因，一直按活期存款计息，未能实现资金收益最大化；住宅专项维修资金信息系统建设方面也存在一定差距和不足，原有银行维修资金信息系统主要提供资金查询和使用分摊等功能，不能完全、多角度地实现管理和监管的需求。
为此，他们着手对其进行了初步改革，即通过招标确定住宅专项维修资金专户银行。他们借鉴上海、深圳等城市的先进管理模式和做法，委托海口市政府采购中心采用竞争性谈判的招标方式，确定了3家住宅专项维修资金专户银行。“这样有利于专项维修资金归集、使用和管理的规范高效，有利于保护业主权益，实现专项维修资金的保值、增值。”符朝晖说，通过这样的方式，目前海口的住宅专项维修资金的收益率已经远大于原来的活期利率，甚至高过5年期的定期利率。
把资金转变为基金
符朝晖解释，他们要求专户银行根据专项维修资金沉淀时间长、规模大、稳定性强等特点，在保证资金安全、及时支付和不违反有关政策法规的前提下，提供切实可行的保值增值方案，最大限度满足专项维修资金的增值需求。但是专项维修资金的增值方式限于组合存款和购买国债，不得用于其他投资。
这种改革方式正是北京大学政府管理学院教授萧鸣政所赞许的。他认为，可采取部分资金定期存储以及招投标引入银行竞争机制的方式提高资金的增值收益，把资金转变为基金。从而建立起政府监督，银行运营管理，小区物业使用支取的管理体制。此外他表示，在不影响正常使用的前提下，应该允许住宅专项维修资金的结余资金进入低风险信托、优质公租房等政府主导项目，提高资金收益；也可以开展业主参与分红等试点，以增加资金收益、盘活存量。（本报海口9月10日讯）
新闻点击
海口住宅专项维修资金新政成效大
1个多月提取量 接近前10年总量
本报海口9月10日讯 （记者单憬岗）“威马逊”超强台风给海口城区造成严重破坏，海口市为此开通住宅维修资金申请“绿色通道”。记者今天从海口市住建局资金管理处获悉，政策实施1个多月来，已有314个小区提交申请，115个小区审批通过，财政拨付了2327.7万元，接近过去10年的总和。
据海口市住建局资金管理处处长符朝晖介绍，海口市自2004年开始征收维修资金，截至目前总额达12亿元，该资金由住建部门代管。然而记者了解到，由于动用门槛很难，截至“威马逊”到来前，该项资金的总使用额不到2800万元，使用率不到3%。
符朝晖认为，海口市首次因自然灾害大规模向住宅小区开通“绿色通道”的实践，对未来维修资金紧急申请使用有积极借鉴意义。
数字
全国5000亿资金在沉睡
“这个住宅专项维修资金究竟是干嘛的？”今年中秋假期间，海口市民云先生相中了位于文明东路一个楼盘的房子，在掏钱买房的时候，他对需要交存的住宅专项维修资金犯了嘀咕。
其实，像云先生这样犯嘀咕的购房者不在少数，原因是这种资金的“知名度”与其重要性相比，实在是不成正比。业内普遍认为，全国范围内归集的住宅专项维修资金规模已达5000亿。然而，住宅专项维修资金的使用率却极低。在已公开的多地住宅专项资金统计情况中，其使用率多徘徊在1%至3%之间，大量资金沉睡在银行专有账户中。
那么，这个在全国范围“睡大觉”的住宅专项维修资金，究竟是什么呢？
其实，早在1998年，相关部委就有了这项资金的专门管理办法。当年12月16日，原建设部和财政部发布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。运行10年后，2008年2月1日，原建设部和财政部又联合下发《住宅专项维修资金管理办法》（简称《办法》）。《办法》规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。其中，共用的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
我省住建厅规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为60元/平方米。
住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。其中，共用的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
为了扭转这一情况，作为省会城市、小区数量最多的海口市开始了初步探索：在“威马逊”台风过后，海口市以开通“绿色通道”、提升管理系统公开透明度和增加住宅专项维修资金收益等多种方式，力求探索出一条住房专项维修资金管理的新途径。
1 “两个2/3”卡住了申请通道
阳光经典小区是“威马逊”台风前海口市成功申请到住宅专项维修资金的小区之一。2012年，由于年久失修，该小区部分楼房出现外墙渗水、墙皮脱落等问题。小区物业公司主任陈穗介绍说，在业主的提议下，物业公司组织上门征询意见，在每栋楼都有超过人数、面积“两个2/3”的业主同意后，才申请到使用维修资金，解决了该小区楼房修复费用问题。
阳光经典小区是幸运的，因为这里居住率比较高，人心比较齐。而其他很多小区就未必能够如此幸运了。业内人士普遍认为，住宅专项维修资金申请难的一个重要原因就在于“两个2/3”。
业主个人不能作为申请主体
《办法》规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，必须经过“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议”。但是这个硬指标，就把很多小区挡在了门外。
长期关注该领域的西南财经大学法学院教授辜明安认为，住宅专项维修资金实际执行中最大的症结在于，主体缺失和程序繁琐，使得申请使用住宅专项维修资金的过程非常难，这被认为是导致资金使用率低的主要原因。
“一般的房子使用5年后就会慢慢进入到维修周期。屋面防水中大修应在10-15年进行一次，电梯中大修应5-8年进行一次，其他共用部位、共用设施设备应结合房屋实际使用情况制定相应的维修计划。”省物业协会相关负责人说。但是目前住宅专项维修资金的申请主体是业委会或物业企业，“由于申请使用维修资金需要组织实施维修工程、进行资金分摊等工作，作为业主个人无法操作，因此目前业主个人不能作为专项维修资金使用申请主体。”
海口有业委会的小区仅占2.9%
现实情况是，想要成立业委会确实非常困难，不仅需要得到街道、社区、物业公司和业主的多方支持，还要有一批热心的、能干的业主来参与到业委会日常工作中去，否则即使业委会成立了也难以运行。
“龙华区共有小区653个，其中有业委会的仅22个。”龙华区住房保障中心主任唐渊分析说，我省成立业委会除了有其他地区普遍存在的困难外，还有一个特殊的困难，就是小区内的“候鸟”业主较多，这成为我省业委会成立的最大困难。而这在海口全市是普遍状况，据了解，海口全市有2109小区，其中成立业委会的仅有62个，百分比约为2.9%。
如此一来，在没有业委会的情况下，究竟该由谁来申请使用住宅专项维修资金呢？是物业公司、居委会、街道还是其他方面，都很难得到广大业主的认可。主体都缺失，又何谈申请使用住宅专项维修资金？
省物业协会相关负责人认为，审批程序过于繁琐，加之这笔资金和维修工程涉及每一户业主，致使一些确实需要使用这笔资金的小区的维修项目一拖再拖，有的申请一年了都没有结果。如此一来，大量专项资金只能在银行专有账户中沉睡。
2 紧急“绿色通道”的启示
7月18日，超强台风“威马逊”给海口市住宅小区共用设施设备造成巨大破坏，不少供电供水、消防、电梯等设施设备因水浸风刮损坏，小区停水停电，电梯停运，业主正常生活受到严重影响。
7月24日，“威马逊”过后不到1周，作为灾后小区重建的一项重要措施，海口市住建局紧急出台了《海口市抢修“威马逊”台风损坏住宅小区共用部位、共用设施设备紧急使用住宅专项维修资金程序》（以下简称《程序》），为受灾小区申请住宅专项维修资金开启了“绿色通道”。
“2/3同意”能否改为“不超1/3反对”？
记者今天从海口市住建局获悉，截至目前新政策实施1个多月，共有314个小区提交“威马逊”风灾紧急使用住宅专项维修资金申请，其中有115个小区获得审批通过，财政拨付了2327.7万元，接近过去10年的总和。
海口市住建局资金管理处处长符朝晖认为，之所以能取得这样的成绩，是因为新政策提出了几项创新。一是《程序》按照《办法》和《海南经济特区物业管理条例》中紧急使用住宅专项维修资金相关规定，提出可以直接向海口市住建局资金管理处提出申请，而暂时不用履行“两个2/3”的程序；其次，这次向全省所有有资质的136家工程造价机构全部放开，加速了此项程序的进展速度；三是进一步压缩了审批时间，将原来的7个工作日压缩到5个工作日。
“其实其他省份对此已经有了比较好的探索。”海口市物业协会相关负责人介绍说，2013年浙江省为提高维修基金使用的便捷性，对原有维修基金使用规定作了进一步完善，提出只要建筑物内所有权人不超过1/3的人书面提出反对意见，就视为公示同意。虽然从字面上来看，2/3同意和不超过1/3的人反对，意思差不多，但是从执行的角度来看，大大提高了可操作性。记者查找了相关报道，发现国内已经有多个城市效仿了浙江的做法。
业主可否网上参与使用方案决议？
此外，记者采访到的专家也纷纷提出了一些针对“两个2/3”的完善举措。
“两个2/3保证了程序的民主性，但却极大地降低了程序的效率性。”重庆大学副教授罗世荣认为，海南与其他地方一样，在执行这一程序的时候应具体问题具体分析，如若住宅专项维修资金的使用确实合情合理，具有正当性，却未能获得“双2/3”的业主通过，行政主管部门应通过补充程序予以强制通过，以保护大多数业主的利益，保证物业服务的正常运转。
辜明安则认为，现在网络发达，业主决议的方式完全可以网络化，即业主可以通过网上参与使用方案的决议。他介绍说，可以借鉴厦门维修资金使用管理模式，即管理部门与金融机构联合发行“房屋维修资金专用卡”，业主可通过“维修资金公众平台”或银行自助终端设备，对物业管理区域内维修资金的筹集和使用等重大事项实现投票表决，以提升业主对维修资金的知情权、提高业主对物业管理的参与性、解决困扰物业管理的诸多问题。
3 资金管理如何更透明
“从2008年到现在，我前后交易了三四套房子，但是关于这些房子维修资金的信息却不怎么知道。”云先生说，自己从未接到过住宅专项维修资金的相关账单和使用情况。
虽然住宅专项维修资金产权归业主所有，而且得到了政府的有力监督。然而在日常管理、申请使用中却令业主不太满意。
资金明细将可网上查询
《办法》规定，负责管理住宅专项维修资金的部门及业委会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额等。
中国人民大学法学院教授刘俊海对《办法》颇有研究，他认为，目前维修资金存在种种问题，关键在于“不透明”。他建议政府应将信息“全面上网”：“切入点、突破口还是加大透明度，提高资金的可预期性，让每个业主、市民都能在互联网上查询到维修资金总计是多少，每个小区花了多少钱，这并不涉及国家机密、个人隐私问题。”
“这个问题很快就能得到解决了。”符朝晖说，近期海口市住建局就将上线住宅维修资金管理信息系统，该系统全面上线运行以后，资金明细业主登录系统将一目了然。今后业主可通过互联网络登录公共平台，对所在小区表决事项包括维修资金等业务进行远程查询投票，解决了因我省候鸟型居住模式所带来的表决难问题。“以后市民不单可以在网上查询维修资金账户状况，还能直接在网上办理资金交存、申请、审核等相关业务。”她说。
防止业委会主任与物业相勾结
在推行住宅专项维修资金的管理与使用的透明化上，多位专家认为还可以走得更远。辜明安认为，可以推行年度使用维修资金申报制度，通过管理系统收集物业区域共用部位、共用设施设备的信息，并建立、完善各物业区域设施设备档案，通过对数据进行分析、统计，为各维修实施主体合理制定维修计划提供参考；同时通过科学分析、广泛分析，将涉及维修资金使用的常用材料、设施设备零部件等的市场价格进行整理，并在上述信息系统上向社会发布，以此来为物业服务企业制定年度维修计划和维修资金使用方案，合理安排维修周期提供一定的数据资料，促进小区内常住常新、保值增值，使业主的知情权、参与权和切身利益得到充分保障。
“要加强政府部门对住宅专项维修资金的监管力度。”罗世荣认为，首先，行政主管部门要加强对住宅专项维修资金使用方案的审核，严格审核程序，层层把关，保证该项资金的各项预算都合情合理，防止业委会主任与物业服务公司相互勾结，侵吞、挪用住宅专项维修资金。其次，行政主管部门要加强对住宅专项维修资金的审计监督。
“还要积极引入社会监管力量。”罗世荣说。
4 维修资金也能“钱生钱”
由于大量资金沉淀，全国的住宅专项维修资金都面临一个问题，如何保值增值？
海口市从2004年开始收取住宅专项维修资金，每年基本以8000万元-1亿元的速度在增长，但使用率却非常低。市住建局资金管理处提供了近4年的资金拨付数据：2010年拨付10宗住宅专项维修资金，共145万元；2011年拨付12宗，共95万元；2012年拨付21宗，共433万元；2013年拨付31宗，共378万元。
专户银行不再“一家独大”
如此大笔的资金沉淀，导致了深层的担忧：专项资金“沉睡”在银行，由于海口很少有业委会，因此其中绝大多数没有划转到业委会账户上，只能由资金管理中心代管，每年生成的利息少之又少，甚至面临“缩水”。
“银行吸收这笔大量资金后无论用在何处都会获取更多的收益，而业主通过这笔资金所获的收益却明显偏低，二者不平衡。”省物业协会有关负责人说。
其实这一问题海口市住建局已经考虑到了。他们通过考察对比认识到：该市住宅专项维修资金只有光大银行海口分行一家专户银行管理，因缺乏竞争性，服务意识和管理水平有待加强和改进；资金由于历史原因，一直按活期存款计息，未能实现资金收益最大化；住宅专项维修资金信息系统建设方面也存在一定差距和不足，原有银行维修资金信息系统主要提供资金查询和使用分摊等功能，不能完全、多角度地实现管理和监管的需求。
为此，他们着手对其进行了初步改革，即通过招标确定住宅专项维修资金专户银行。他们借鉴上海、深圳等城市的先进管理模式和做法，委托海口市政府采购中心采用竞争性谈判的招标方式，确定了3家住宅专项维修资金专户银行。“这样有利于专项维修资金归集、使用和管理的规范高效，有利于保护业主权益，实现专项维修资金的保值、增值。”符朝晖说，通过这样的方式，目前海口的住宅专项维修资金的收益率已经远大于原来的活期利率，甚至高过5年期的定期利率。
把资金转变为基金
符朝晖解释，他们要求专户银行根据专项维修资金沉淀时间长、规模大、稳定性强等特点，在保证资金安全、及时支付和不违反有关政策法规的前提下，提供切实可行的保值增值方案，最大限度满足专项维修资金的增值需求。但是专项维修资金的增值方式限于组合存款和购买国债，不得用于其他投资。
这种改革方式正是北京大学政府管理学院教授萧鸣政所赞许的。他认为，可采取部分资金定期存储以及招投标引入银行竞争机制的方式提高资金的增值收益，把资金转变为基金。从而建立起政府监督，银行运营管理，小区物业使用支取的管理体制。此外他表示，在不影响正常使用的前提下，应该允许住宅专项维修资金的结余资金进入低风险信托、优质公租房等政府主导项目，提高资金收益；也可以开展业主参与分红等试点，以增加资金收益、盘活存量。（本报海口9月10日讯）
新闻点击
海口住宅专项维修资金新政成效大
1个多月提取量 接近前10年总量
本报海口9月10日讯 （记者单憬岗）“威马逊”超强台风给海口城区造成严重破坏，海口市为此开通住宅维修资金申请“绿色通道”。记者今天从海口市住建局资金管理处获悉，政策实施1个多月来，已有314个小区提交申请，115个小区审批通过，财政拨付了2327.7万元，接近过去10年的总和。
据海口市住建局资金管理处处长符朝晖介绍，海口市自2004年开始征收维修资金，截至目前总额达12亿元，该资金由住建部门代管。然而记者了解到，由于动用门槛很难，截至“威马逊”到来前，该项资金的总使用额不到2800万元，使用率不到3%。
符朝晖认为，海口市首次因自然灾害大规模向住宅小区开通“绿色通道”的实践，对未来维修资金紧急申请使用有积极借鉴意义。
数字
全国5000亿资金在沉睡
“这个住宅专项维修资金究竟是干嘛的？”今年中秋假期间，海口市民云先生相中了位于文明东路一个楼盘的房子，在掏钱买房的时候，他对需要交存的住宅专项维修资金犯了嘀咕。
其实，像云先生这样犯嘀咕的购房者不在少数，原因是这种资金的“知名度”与其重要性相比，实在是不成正比。业内普遍认为，全国范围内归集的住宅专项维修资金规模已达5000亿。然而，住宅专项维修资金的使用率却极低。在已公开的多地住宅专项资金统计情况中，其使用率多徘徊在1%至3%之间，大量资金沉睡在银行专有账户中。
那么，这个在全国范围“睡大觉”的住宅专项维修资金，究竟是什么呢？
其实，早在1998年，相关部委就有了这项资金的专门管理办法。当年12月16日，原建设部和财政部发布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。运行10年后，2008年2月1日，原建设部和财政部又联合下发《住宅专项维修资金管理办法》（简称《办法》）。《办法》规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。其中，共用的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
我省住建厅规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为60元/平方米。
住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。其中，共用的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
关键词：房屋
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