【养老网 养老】日前，保监会发布的指导意见称，7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这意味着“以房养老”商业保险正式开闸。而这同样意味着在老龄化社会行将到来的今日，养老与地产将发生更不可分割的“亲密关系”。
“养老地产”，这是一个早被发展商盯梢并垂涎了十来年的全新领域。
对此，资深房地产评论人刘光宇表示，中国养老地产存在4大疯狂骗局。
刘光宇指出，国内养老地产有三大现状：
现状一、看上去很美
随着中国社会老龄化的迫近，“以房养老”话题再度升温，各方动作频频，自然也增加了民众对这一新型养老模式的期待。然而在这个远未成型的庞大市场面前，诸多企业都是在摸着石头过河，由于其发展模式的不明确、收益率的不确定以及相关政策法规的缺失，都将给养老地产的发展前景带来诸多变数。
现状二、成功者无几
看上去很美的养老地产，真正实践成功者，寥寥无几。养老地产的投资回报周期一般都要7至10年，是商业地产的两倍，是普通刚需住宅的四倍，投资高、周期长、回报低，让大多数房企不敢投入成本去做。但也有众多开发商依然趋之若鹜，就像无头苍蝇乱撞，而实际上他们是另有所图。
现状三、无复制模式
据了解，国内养老地产目前有三种主要模式：以保险资金为开发主体推出的养老机构，如养老院；开发商推出的养老地产项目，如北京的万科幸福汇；慈善机构与企业合作，将公益性与市场化运作相结合，如中国红十字基金会与哈工大集团在深圳合推的曜阳老年公寓项目。不过，无论哪种模式，养老地产目前尚未形成可复制的成熟模式。
刘光宇认为，养老地产前景很丰满，现实却很骨感。近年来，贴着“养老”标签的骗局已是屡见不鲜。事实上，“养老”这块金字招牌还被用在它处，更有一些不法地产商用其来圈地甚至集资。养老地产是最大的骗局。
骗局一、传统观念中老人养儿防老
在数千年“养儿防老”的传统观念下，健康老人不愿意换地方也不愿意做大量投资，大部分都在家里养老。“中国99%的老年人都想居家养老，他们当中大部分也都是很健康的老人。”梁开建筑设计事务所执行合伙人、总经理、总建筑师开彦认为。
或许观念是需要改变的，但是在国内现有条件下，养老地产的发展会受到传统观念的很大制约。
骗局二、价格太高令老人无法养老
从目前现有模式看，除购买养老保险产品外，也可选择直接入住养老社区。不管选择何种方式入住，起点缴费均相对较高，费用为200万元，也可选择年缴20万、连续缴纳10年“分期付款”的方式。不难看出，该社区主要是针对那些具备经济实力的家庭。除了普遍收费高外，服务也相当差。
骗局三、成为一些企业圈钱圈地游戏
虽然目前市场上的养老地产项目五花八门，但依然难以获得老年群体的认可，收费高昂、舒适度差、人文关怀少是老年人对于养老项目的普遍印象。
全国房地产经理人联盟养生养老地产委员会主任陈宏表示，“我开始做养老地产后，接触了上百家企业，其中真正能做好的不到10%，另外有60%的企业根本没有想好自己要做什么。这其中最大的问题是，我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这怎么可能成功呢？”
养老地产更多的是提供养老服务的，而现在所谓的养老地产，其核心却是打着养老的旗号卖房子。
而对于一些保险公司多是靠政策支持圈钱圈地，成为他们赚钱的工具和游戏。
骗局四、说养老金亏空是政府推卸责任
尽管一直强调新养老模式并不是替代目前的养老制度，只是作为辅助和补充。但在诸多问题的现实下，贸然将养老体制改革推给市场，热衷处置公民本就微薄的私有财产，动机仍旧值得警惕。
由于1997年养老保险制度改革之时，政府没有承担相应的转制成本，个人账户中的资金很多被挪用去发放退休人员的养老金，导致个人账户的空帐运行规模已超过万亿元大关。
在这样的情况下，作为社保政府主管的民政部门，反而号召推广所谓的以房养老，催生养老地产，本质上就是想用老百姓的住房产权来弥补政府养老支出的不足。
养老地产不是地产
随着养老地产出现的越来越多，关于养老地产的发展路径在发生偏离，如果说之前的“产业地产应让政府做开发商”是因为整合在其中的功能最大化，那么养老地产中，地产的功能则愈发边缘化，甚至就是一个“不动产平台”而已，所以养老地产的地产属性其实已经无限薄弱。
首先，养老地产在选址上。
这个各方之间的矛盾体现的比较突出：开发商出于成本考量，一定不会在寸土寸金的市中心做这样一个产品；政府作为“开发商的开发商”，也不愿意把高价土地卖给养老开发企业，因为他要考虑“相邻土地的价值衍生”等关联问题，但消费者站在自己立场上，觉得风烛残年已然落寞，再去一个待成熟地区于心何忍？！
其次，养老地产在配套上。
关于养老地产的配套，又碰到和产业地产一样的整合力匮乏问题。一般而言，养老地产是跟着医院而建的，但并非是个医院就能承接养老地产所需要的护理功能，这样一刀切下去，三级甲等(周边)才能做养老，辐射范围就已经凤毛麟角了。
其三，养老地产在运营上。
纵观上海几个比较知名的养老地产，目前的状态可以用“叫好不叫座”来形容和概括。知名如亲和源，尽管已经成为上海养老地产的旗帜代表，但站在企业主角度，它未必算是成功案例。
这里面有几个政策壁垒：
土地属性。还是因为没有关于养老地产的土地支持政策(但不乏养老地产的资金补贴政策)，所以土地属性决定了“不能出售、不能分割”，开发商逐利本色到哪里去兑付？亲和源采用的是“会员卡”销售模式，从其背景来看就是不得已而为之的做法，但“一百万买一套房，OK；五十万买张卡，NO！”
市场消费。就算改卖为租，因为养老地产在投入方面的高企，势必月费也超出了一般人的消费能力。以复星集团在上海的一个高端养老项目而言，内部设施的容量可以说尽善尽美，但其5000-30000不等的月费，对没有高收入、高收入子女、政府补贴的老年人而言，承受力有限。
以房养老。这是一个“在办公室算得过来”的逻辑方案，但中国人的传统思维一定碰到掣肘，对子女而言“父母把本可以作为遗产的房子交给开发商或基金”，尽孝的结果是“只尽孝不回报”，站在人性角度而非卫道士标准而言，这个注定推行不了，要问理由，一句话“中国国情”。
其四，养老地产在账本上。
中国房地产发展下去，金融在其中扮演着越来越重要的角色。但是养老地产的现状，注定面临两个尴尬：
银行有没有支持养老地产的措施？当银行作为一个独立商业机构时候，逐利也是它的首要功能，没有政策施压，站在银行立场，因为养老地产的“盈利模式不清晰”，盲目做善事是不合理的。
今天叫嚣做养老地产的开发商或运营机构，内心都有一笔账：前者是看中越来越难拿的土地，后者是看中越来越清晰的补贴。
圈地是所有主题地产的终极归宿。面对住宅用地的价格、商办用地的招商压力，以包括养老地产在内的形式拿地，待政策松动或灰色公关成功变性，抄近路走上短平快的可售物业之路，是很多开发商敢想不敢说的动因。
养老地产的运营方，不敢说多数，但至少半数是冲着政府床位补贴而来，所以网媒经常遇见“没有做过养老的老板要死要活地要来做养老”，这又是一个心知肚明的达标方式。
为什么说养老地产不是地产，因为当它亟待解决这政策、标准、市场、金融等问题面前，一哄而上的结果是可以遇见的，中国特色的“政府指导、银行支持”的急迫性，比去照抄照搬美国欧洲的“形似”更急迫。
毕竟，我们中国人临摹能力一流。（东地产）
养老地产布局开始信托多模式介入其中
随着中国人口红利的消失，与之并行的人口老龄化的浪潮已经袭来。由此带来的养老设施需求规模巨大、增长迅速，而行对应的养老设施供应却严重不足，养老地产作为养老设施的主要部分具有稀缺性，行业投资价值日益凸显。受国外养老地产在成熟阶段表现出收益高、稳定性强、抗周期风险等特点吸引，以及国内养老地产的市场供需状况，各类机构纷纷布局养老地产，进入投资、开发、运营等诸多领域，其中传统房地产开发商、产业投资者、保险公司成为主力。与此同时，中信、中铁、中融等各大信托公司也跃跃欲试，探寻信托投资养老地产的模式，择机进入养老地产领域。目前市场上养老地产的盈利模式呈现如下特点：
开发商试水养老地产多选择出售项目，通常选择“度假+养老”的销售模式，或大部分销售，小部分自持的“嵌入式养老”模式。销售模式的养老项目，与普通住宅项目的相同点是都依靠销售产权盈利，不同的是，养老社区的“适老设计”增加了建设成本，因此售价一般高于周边楼盘。而“嵌入式养老”社区项目包括住宅和老年公寓两部分：住宅用于销售，是回收资金的主力，并对持有型物业形成了支持；老年公寓嵌入普通社区，用于出租，同时对住宅的销售起到促进作用。“嵌入式养老”优点在于自持的部分占总体比例较小(约为20%)，因此对项目整体的开发成本影响不大，同时，房企可以借此积累经验，为养老地产战略投石问路。
产业投资者通常选择持有项目。小型机构养老项目一般采取押金制，入住人先期缴纳一笔押金，然后每月支付租金，押金最后返还。由于这种模式前期能够回笼的资金很少，因此多见于城市中心和成熟社区聚集区的小型养老机构。大型养老社区通常选择会员制，入住者前期缴纳几十万到上百万之的会费，这部分收入一般可以回收房屋的建设成本；然后根据所住房型，每年缴纳几万元的管理费，这部分收入是主要利润来源。这种模式能够让投资企业在项目前期就收回大部分资金，有效缓解资金压力。适合定位中高端、规模较大且因为土地性质或政策限制不能出售的养老社区。
寿险公司在会员制的基础上跟养老保单挂钩。由于《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》明确指出，保险企业只能长期持有、不能出售养老地产项目。为了尽可能在早期多回收资金，保险公司的养老地产项目一般与保险产品挂钩，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。保费门槛从几十万到几百万不等，到期后客户可以选择现金给付，或直接抵入住的租金。
虽然各大机构纷纷投资养老地产，但毋须讳言的是，目前国内养老地产仍处在初期阶段，盈利模式尚待探索实践，而对于信托公司来说，介入养老地产则需拓宽思路，根据不同养老地产类型，采用不同模式：
第一，销售类项目产权完整，该类项目的开发类同于普通住宅或商业地产的开发，只要针对项目进行适当筛选，如对区位、定位、成本、去化等关键因素进行把握，则信托可以采用传统融资模式介入。
第二，产权完整的持有型项目，往往通过招拍挂获得土地，或者收购闲置物业改造而成。对入住率较高、未来现金流入稳定的项目，可其视为一种特殊的商业物业(类似商业公寓)，一方面可以经营性物业贷或者未来收益权等模式予以融资，风控措施可以是资产抵押、未来租金的收益权、部分股权等；另一方面可直接进行股权投资，以客户资金进行真正的资产管理或以自有资金进行投资。
第三，产权由瑕疵的持有类项目，例如在集体土地、协议划拨土地、工业用地上建设的养老地产项目，不能销售产权，产权也不能抵押转让。信托可以考虑金融创新方式，例如项目初期通过土地流转信托、中期通过股权、后期通过消费信托的方式进入，即初期可控制住土地的使用权、中期股权进入获得项目的收益分配权、后期借鉴险资“保单捆绑”的方式以消费信托获得客户保证金并实现项目的使用权的销售。
“养老地产”，这是一个早被发展商盯梢并垂涎了十来年的全新领域。
对此，资深房地产评论人刘光宇表示，中国养老地产存在4大疯狂骗局。
刘光宇指出，国内养老地产有三大现状：
现状一、看上去很美
随着中国社会老龄化的迫近，“以房养老”话题再度升温，各方动作频频，自然也增加了民众对这一新型养老模式的期待。然而在这个远未成型的庞大市场面前，诸多企业都是在摸着石头过河，由于其发展模式的不明确、收益率的不确定以及相关政策法规的缺失，都将给养老地产的发展前景带来诸多变数。
现状二、成功者无几
看上去很美的养老地产，真正实践成功者，寥寥无几。养老地产的投资回报周期一般都要7至10年，是商业地产的两倍，是普通刚需住宅的四倍，投资高、周期长、回报低，让大多数房企不敢投入成本去做。但也有众多开发商依然趋之若鹜，就像无头苍蝇乱撞，而实际上他们是另有所图。
现状三、无复制模式
据了解，国内养老地产目前有三种主要模式：以保险资金为开发主体推出的养老机构，如养老院；开发商推出的养老地产项目，如北京的万科幸福汇；慈善机构与企业合作，将公益性与市场化运作相结合，如中国红十字基金会与哈工大集团在深圳合推的曜阳老年公寓项目。不过，无论哪种模式，养老地产目前尚未形成可复制的成熟模式。
刘光宇认为，养老地产前景很丰满，现实却很骨感。近年来，贴着“养老”标签的骗局已是屡见不鲜。事实上，“养老”这块金字招牌还被用在它处，更有一些不法地产商用其来圈地甚至集资。养老地产是最大的骗局。
骗局一、传统观念中老人养儿防老
在数千年“养儿防老”的传统观念下，健康老人不愿意换地方也不愿意做大量投资，大部分都在家里养老。“中国99%的老年人都想居家养老，他们当中大部分也都是很健康的老人。”梁开建筑设计事务所执行合伙人、总经理、总建筑师开彦认为。
或许观念是需要改变的，但是在国内现有条件下，养老地产的发展会受到传统观念的很大制约。
骗局二、价格太高令老人无法养老
从目前现有模式看，除购买养老保险产品外，也可选择直接入住养老社区。不管选择何种方式入住，起点缴费均相对较高，费用为200万元，也可选择年缴20万、连续缴纳10年“分期付款”的方式。不难看出，该社区主要是针对那些具备经济实力的家庭。除了普遍收费高外，服务也相当差。
骗局三、成为一些企业圈钱圈地游戏
虽然目前市场上的养老地产项目五花八门，但依然难以获得老年群体的认可，收费高昂、舒适度差、人文关怀少是老年人对于养老项目的普遍印象。
全国房地产经理人联盟养生养老地产委员会主任陈宏表示，“我开始做养老地产后，接触了上百家企业，其中真正能做好的不到10%，另外有60%的企业根本没有想好自己要做什么。这其中最大的问题是，我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这怎么可能成功呢？”
养老地产更多的是提供养老服务的，而现在所谓的养老地产，其核心却是打着养老的旗号卖房子。
而对于一些保险公司多是靠政策支持圈钱圈地，成为他们赚钱的工具和游戏。
骗局四、说养老金亏空是政府推卸责任
尽管一直强调新养老模式并不是替代目前的养老制度，只是作为辅助和补充。但在诸多问题的现实下，贸然将养老体制改革推给市场，热衷处置公民本就微薄的私有财产，动机仍旧值得警惕。
由于1997年养老保险制度改革之时，政府没有承担相应的转制成本，个人账户中的资金很多被挪用去发放退休人员的养老金，导致个人账户的空帐运行规模已超过万亿元大关。
在这样的情况下，作为社保政府主管的民政部门，反而号召推广所谓的以房养老，催生养老地产，本质上就是想用老百姓的住房产权来弥补政府养老支出的不足。
养老地产不是地产
随着养老地产出现的越来越多，关于养老地产的发展路径在发生偏离，如果说之前的“产业地产应让政府做开发商”是因为整合在其中的功能最大化，那么养老地产中，地产的功能则愈发边缘化，甚至就是一个“不动产平台”而已，所以养老地产的地产属性其实已经无限薄弱。
首先，养老地产在选址上。
这个各方之间的矛盾体现的比较突出：开发商出于成本考量，一定不会在寸土寸金的市中心做这样一个产品；政府作为“开发商的开发商”，也不愿意把高价土地卖给养老开发企业，因为他要考虑“相邻土地的价值衍生”等关联问题，但消费者站在自己立场上，觉得风烛残年已然落寞，再去一个待成熟地区于心何忍？！
其次，养老地产在配套上。
关于养老地产的配套，又碰到和产业地产一样的整合力匮乏问题。一般而言，养老地产是跟着医院而建的，但并非是个医院就能承接养老地产所需要的护理功能，这样一刀切下去，三级甲等(周边)才能做养老，辐射范围就已经凤毛麟角了。
其三，养老地产在运营上。
纵观上海几个比较知名的养老地产，目前的状态可以用“叫好不叫座”来形容和概括。知名如亲和源，尽管已经成为上海养老地产的旗帜代表，但站在企业主角度，它未必算是成功案例。
这里面有几个政策壁垒：
土地属性。还是因为没有关于养老地产的土地支持政策(但不乏养老地产的资金补贴政策)，所以土地属性决定了“不能出售、不能分割”，开发商逐利本色到哪里去兑付？亲和源采用的是“会员卡”销售模式，从其背景来看就是不得已而为之的做法，但“一百万买一套房，OK；五十万买张卡，NO！”
市场消费。就算改卖为租，因为养老地产在投入方面的高企，势必月费也超出了一般人的消费能力。以复星集团在上海的一个高端养老项目而言，内部设施的容量可以说尽善尽美，但其5000-30000不等的月费，对没有高收入、高收入子女、政府补贴的老年人而言，承受力有限。
以房养老。这是一个“在办公室算得过来”的逻辑方案，但中国人的传统思维一定碰到掣肘，对子女而言“父母把本可以作为遗产的房子交给开发商或基金”，尽孝的结果是“只尽孝不回报”，站在人性角度而非卫道士标准而言，这个注定推行不了，要问理由，一句话“中国国情”。
其四，养老地产在账本上。
中国房地产发展下去，金融在其中扮演着越来越重要的角色。但是养老地产的现状，注定面临两个尴尬：
银行有没有支持养老地产的措施？当银行作为一个独立商业机构时候，逐利也是它的首要功能，没有政策施压，站在银行立场，因为养老地产的“盈利模式不清晰”，盲目做善事是不合理的。
今天叫嚣做养老地产的开发商或运营机构，内心都有一笔账：前者是看中越来越难拿的土地，后者是看中越来越清晰的补贴。
圈地是所有主题地产的终极归宿。面对住宅用地的价格、商办用地的招商压力，以包括养老地产在内的形式拿地，待政策松动或灰色公关成功变性，抄近路走上短平快的可售物业之路，是很多开发商敢想不敢说的动因。
养老地产的运营方，不敢说多数，但至少半数是冲着政府床位补贴而来，所以网媒经常遇见“没有做过养老的老板要死要活地要来做养老”，这又是一个心知肚明的达标方式。
为什么说养老地产不是地产，因为当它亟待解决这政策、标准、市场、金融等问题面前，一哄而上的结果是可以遇见的，中国特色的“政府指导、银行支持”的急迫性，比去照抄照搬美国欧洲的“形似”更急迫。
毕竟，我们中国人临摹能力一流。（东地产）
养老地产布局开始信托多模式介入其中
随着中国人口红利的消失，与之并行的人口老龄化的浪潮已经袭来。由此带来的养老设施需求规模巨大、增长迅速，而行对应的养老设施供应却严重不足，养老地产作为养老设施的主要部分具有稀缺性，行业投资价值日益凸显。受国外养老地产在成熟阶段表现出收益高、稳定性强、抗周期风险等特点吸引，以及国内养老地产的市场供需状况，各类机构纷纷布局养老地产，进入投资、开发、运营等诸多领域，其中传统房地产开发商、产业投资者、保险公司成为主力。与此同时，中信、中铁、中融等各大信托公司也跃跃欲试，探寻信托投资养老地产的模式，择机进入养老地产领域。目前市场上养老地产的盈利模式呈现如下特点：
开发商试水养老地产多选择出售项目，通常选择“度假+养老”的销售模式，或大部分销售，小部分自持的“嵌入式养老”模式。销售模式的养老项目，与普通住宅项目的相同点是都依靠销售产权盈利，不同的是，养老社区的“适老设计”增加了建设成本，因此售价一般高于周边楼盘。而“嵌入式养老”社区项目包括住宅和老年公寓两部分：住宅用于销售，是回收资金的主力，并对持有型物业形成了支持；老年公寓嵌入普通社区，用于出租，同时对住宅的销售起到促进作用。“嵌入式养老”优点在于自持的部分占总体比例较小(约为20%)，因此对项目整体的开发成本影响不大，同时，房企可以借此积累经验，为养老地产战略投石问路。
产业投资者通常选择持有项目。小型机构养老项目一般采取押金制，入住人先期缴纳一笔押金，然后每月支付租金，押金最后返还。由于这种模式前期能够回笼的资金很少，因此多见于城市中心和成熟社区聚集区的小型养老机构。大型养老社区通常选择会员制，入住者前期缴纳几十万到上百万之的会费，这部分收入一般可以回收房屋的建设成本；然后根据所住房型，每年缴纳几万元的管理费，这部分收入是主要利润来源。这种模式能够让投资企业在项目前期就收回大部分资金，有效缓解资金压力。适合定位中高端、规模较大且因为土地性质或政策限制不能出售的养老社区。
寿险公司在会员制的基础上跟养老保单挂钩。由于《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》明确指出，保险企业只能长期持有、不能出售养老地产项目。为了尽可能在早期多回收资金，保险公司的养老地产项目一般与保险产品挂钩，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。保费门槛从几十万到几百万不等，到期后客户可以选择现金给付，或直接抵入住的租金。
虽然各大机构纷纷投资养老地产，但毋须讳言的是，目前国内养老地产仍处在初期阶段，盈利模式尚待探索实践，而对于信托公司来说，介入养老地产则需拓宽思路，根据不同养老地产类型，采用不同模式：
第一，销售类项目产权完整，该类项目的开发类同于普通住宅或商业地产的开发，只要针对项目进行适当筛选，如对区位、定位、成本、去化等关键因素进行把握，则信托可以采用传统融资模式介入。
第二，产权完整的持有型项目，往往通过招拍挂获得土地，或者收购闲置物业改造而成。对入住率较高、未来现金流入稳定的项目，可其视为一种特殊的商业物业(类似商业公寓)，一方面可以经营性物业贷或者未来收益权等模式予以融资，风控措施可以是资产抵押、未来租金的收益权、部分股权等；另一方面可直接进行股权投资，以客户资金进行真正的资产管理或以自有资金进行投资。
第三，产权由瑕疵的持有类项目，例如在集体土地、协议划拨土地、工业用地上建设的养老地产项目，不能销售产权，产权也不能抵押转让。信托可以考虑金融创新方式，例如项目初期通过土地流转信托、中期通过股权、后期通过消费信托的方式进入，即初期可控制住土地的使用权、中期股权进入获得项目的收益分配权、后期借鉴险资“保单捆绑”的方式以消费信托获得客户保证金并实现项目的使用权的销售。
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