【养老网 养老地产】日前，国内某大型金融控股集团养老事业部负责人刘明（化名）跳槽到了一家中型地产公司。“老东家做的是养老地产，但现在的老板做的是养老产业。”刘明如此解释他离职的原因。
在刘明看来，目前国内的开发商、保险公司一哄而上地涌入养老地产领域，导致这个行业已经出现泡沫，但大部分企业都没有想好该如何赚钱。“养老是一个复杂的产业链，必须有好的思路、资源、团队，如果还是用开发房地产的思维去做养老产业，做烂掉是迟早的事情。”刘明说。
据不完全统计，目前几乎所有大牌房企都已经涉足养老地产。
上海领易投资顾问有限公司董事长邹毅认为：“目前正值政策红利窗口期，毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多，养老地产如果不能把握近5年的机会，等到市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。通过养老概念拿地可能容易，但盈利并没有想像的那样丰厚。”
资本疯狂涌入
在国内的主题地产大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。
业内人士指出，养老地产行业正在经历“全国热”。首先，地方政府可以将此作为政绩，自然鼓励各种主体的投资；其次，传统住宅开发遇到瓶颈，地产公司正在积极转型进入养老领域。此外，保险资金不能进入住宅开发领域，但可以进入养老地产。
2014年4月17日，国土资源部办公厅颁布了《养老服务设施用地指导意见》，在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见，这是对此前出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的贯彻和实施。
世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强认为，《指导意见》的发布表明政府看到了养老地产发展背后存在的问题，希望发动私营机构和社会资本更多地参与解决养老问题，鼓励营利性机构投身养老产业。
有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为各路资本带来了新的机会。
盈利模式待解
有人正埋头涌入，有人还在门口徘徊，而有人已经铩羽而归。
事实上，一个运营良好的养老地产项目要实现盈利，一般要10年以上，如果想要在短期内就赚钱，那就只是打着“养老”的旗号圈地卖房而已。
对于养老地产来说，最为关键的因素之一是如何获得土地，特别是在寸土寸金的上海。某房企人士透露，他们曾经通过拍卖的方式，获得了上海市中心的一块医疗用地，公司打算在此打造一个高端养老社区。“其实，土地的获得现在还存在瓶颈，我们不可能在医疗用地上盖房子然后销售，将来可能采取出租的方式，现在只能走一步看一步。”
根据同策咨询的研究，目前传统地产商投资养老地产的资金退出策略主要有散售、整体出售、使用权变现三种方式；保险资金为代表的大型沉淀资本主要通过将保险养老板块业务与养老产品相结合，出售大额保单回收现金流进行退出。
某房企老总表示：“到目前为止，我们还没有看到可持续、可复制的成功运营模式。针对高收入老年人的养老项目因其盈利水平高而受到投资者的青睐，我们相信，这类高端养老项目的成功模式在不久的将来将会呈现。但该类项目只能满足3%~5%的比较富裕的老年人群的需求，而剩余的95%~97%的大众消费市场才是挑战所在。”
一哄而上之后
业内人士指出：“不出5年，在国内养老地产领域，一定会出来很多烂尾项目。一方面是因为这些一哄而上的投资主体不具备专业的运营能力，另一方面是这些产品卖的人群不对。很多人现在买一些养老地产项目是为了投资，但养老地产的核心是入住率，如果一个产品推出三年，入住率可以达到75%~80%，那么说明这个项目很成功，但是国内真正能做到的寥寥无几。”
邹毅认为，相比前两年的商业地产大潮，养老地产作为当前最热的一股风潮，泡沫起来的速度会更快，能够享受趋势性市场红利的时间更为短暂。
同策咨询研究总监张宏伟也认为，目前中国的养老地产还处于粗放式增长阶段。在短期内政策刺激之下，大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试，并以养老地产为名进行圈地。这样导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势，但实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营，仍然处于房地产开发范畴之内，而不是养老地产运营及服务。
有专家指出，如同商业地产，新型养老地产都是需要通过长期运营才能确定成功与否的产品，目前各类模式和项目案例尚待观察，现在论成败，时间还过早。
在刘明看来，目前国内的开发商、保险公司一哄而上地涌入养老地产领域，导致这个行业已经出现泡沫，但大部分企业都没有想好该如何赚钱。“养老是一个复杂的产业链，必须有好的思路、资源、团队，如果还是用开发房地产的思维去做养老产业，做烂掉是迟早的事情。”刘明说。
据不完全统计，目前几乎所有大牌房企都已经涉足养老地产。
上海领易投资顾问有限公司董事长邹毅认为：“目前正值政策红利窗口期，毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多，养老地产如果不能把握近5年的机会，等到市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。通过养老概念拿地可能容易，但盈利并没有想像的那样丰厚。”
资本疯狂涌入
在国内的主题地产大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。
业内人士指出，养老地产行业正在经历“全国热”。首先，地方政府可以将此作为政绩，自然鼓励各种主体的投资；其次，传统住宅开发遇到瓶颈，地产公司正在积极转型进入养老领域。此外，保险资金不能进入住宅开发领域，但可以进入养老地产。
2014年4月17日，国土资源部办公厅颁布了《养老服务设施用地指导意见》，在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见，这是对此前出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的贯彻和实施。
世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强认为，《指导意见》的发布表明政府看到了养老地产发展背后存在的问题，希望发动私营机构和社会资本更多地参与解决养老问题，鼓励营利性机构投身养老产业。
有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为各路资本带来了新的机会。
盈利模式待解
有人正埋头涌入，有人还在门口徘徊，而有人已经铩羽而归。
事实上，一个运营良好的养老地产项目要实现盈利，一般要10年以上，如果想要在短期内就赚钱，那就只是打着“养老”的旗号圈地卖房而已。
对于养老地产来说，最为关键的因素之一是如何获得土地，特别是在寸土寸金的上海。某房企人士透露，他们曾经通过拍卖的方式，获得了上海市中心的一块医疗用地，公司打算在此打造一个高端养老社区。“其实，土地的获得现在还存在瓶颈，我们不可能在医疗用地上盖房子然后销售，将来可能采取出租的方式，现在只能走一步看一步。”
根据同策咨询的研究，目前传统地产商投资养老地产的资金退出策略主要有散售、整体出售、使用权变现三种方式；保险资金为代表的大型沉淀资本主要通过将保险养老板块业务与养老产品相结合，出售大额保单回收现金流进行退出。
某房企老总表示：“到目前为止，我们还没有看到可持续、可复制的成功运营模式。针对高收入老年人的养老项目因其盈利水平高而受到投资者的青睐，我们相信，这类高端养老项目的成功模式在不久的将来将会呈现。但该类项目只能满足3%~5%的比较富裕的老年人群的需求，而剩余的95%~97%的大众消费市场才是挑战所在。”
一哄而上之后
业内人士指出：“不出5年，在国内养老地产领域，一定会出来很多烂尾项目。一方面是因为这些一哄而上的投资主体不具备专业的运营能力，另一方面是这些产品卖的人群不对。很多人现在买一些养老地产项目是为了投资，但养老地产的核心是入住率，如果一个产品推出三年，入住率可以达到75%~80%，那么说明这个项目很成功，但是国内真正能做到的寥寥无几。”
邹毅认为，相比前两年的商业地产大潮，养老地产作为当前最热的一股风潮，泡沫起来的速度会更快，能够享受趋势性市场红利的时间更为短暂。
同策咨询研究总监张宏伟也认为，目前中国的养老地产还处于粗放式增长阶段。在短期内政策刺激之下，大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试，并以养老地产为名进行圈地。这样导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势，但实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营，仍然处于房地产开发范畴之内，而不是养老地产运营及服务。
有专家指出，如同商业地产，新型养老地产都是需要通过长期运营才能确定成功与否的产品，目前各类模式和项目案例尚待观察，现在论成败，时间还过早。
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