【养老网 养老】中国正在跑步进入老龄化社会，养老已经成为未来数十年长期存在的巨大刚性需求市场，“50后”老人将是今后20年最大的养老群体。面对这个迅速到来的大市场，不少房地产企业、金融机构希望分食这块巨大的养老“蛋糕”。不过，这个大“蛋糕”外面还套着一个“盒子”，要想将“盒子”撕开，就必须找到一个真正符合中国市场特点的养老运作模式。
目前，中国房地产企业开发养老项目存在4大痛点。只有解决这4大痛处才能顺利前行。
痛点一：模糊而想当然的市场
之所以说“模糊”，是因为养老房地产市场的数据化统计是缺失的。
我们经常看到的关于“床位缺口数量”“60岁以上老龄人口数量和比例”等权威统计数字大而空泛，落实到项目具体所在地老年群体的规模数量、支付能力、支付意愿、需求偏好，就完全是空白，需要商家亲自做很多的调研工作，逐步摸清。
之所以说是“想当然”的市场，是因为养老市场看上去很大很有前景，大家都认为自己应该可以从中分到一些东西。另外，很多企业都认为养老地产赚钱比较慢，同时企业一般都欠缺提供专业护理服务的能力，所以很多企业就自然地将项目定位于高端健康老人市场。
这些情况表面上看顺理成章，实际上都是企业一厢情愿的主观想法。因为大多数老年人群在身体逐渐衰老之后才产生对医疗、康复、护理等的刚性需求，只有养老项目满足了老年人的这些需求，他们才愿意买单。
痛点二：无产权物业如何盈利
养老项目的收入大体可分为：地产销售收入、物业租赁收入、物业管理和养老服务收入以及衍生品开发收入等。
国内养老项目的盈利难题主要集中在三个方面：首先，养老项目的用地性质往往比较特殊，这类用地的产权不能销售或者很难销售，怎么用非产权交易的方式来盈利是个思量方向。尽管在这方面已经有了一些变化，但是对于具体项目而言，地块性质的差异将决定项目的盈利方式，所以不能一概而论。
其次，政府为了防止开发商用养老名义圈地，基本上对于养老取地的项目都会有一个硬性的要求：首期必须有一定规模的养老配套设施入市，否则后续的土地免谈。这样一来，项目早期怎么平衡投入和产出，就变成一个特别重要的问题。
再次，养老项目的土地指标很少一次性到位，都是分年分批取得，这也会产生规划整体方案与实际开发之间的矛盾，开发中的盈利方式需要有策略地动态调整。
痛点三：卖什么？卖给谁？谁买单？怎么卖？
养老项目的营销首先要解决的是“卖什么”的问题——到底是卖养老服务还是卖房地产？这个问题直接决定了盈利模式的设计，以及整个营销推广策略的制定，是最根本的一个问题。
之后还要解决三个营销基本问题：“卖给谁”，针对健康老人还是需要护理的老人来设计产品和制定营销策略？“谁买单”，老人买单还是其子女买单？“怎么卖”，用传统的住宅方式营销，还是用特殊或者创新方式营销？
调查发现，报纸、电视仍然是老人了解社会最重要的途径。专业人士的意见在客户的选择中作用偏低，这说明老年人更相信自己的判断以及亲友的口碑，对养老专家的推荐，老年人也通常持有保留态度。
痛点四：持续经营怎么办
实际上，要想切开养老市场这块“蛋糕”，还需要解决两大难题：一个是医疗资源的嫁接；一个是专业养老服务的植入。
销售之后的物业运营一直都是开发商的短板和软肋，而养老产业对运营能力要求更高、更专业。养老服务往往跟医疗相关，这对于绝大多数开发商来说，基本上是没有办法自己做到的，只能依靠专业的养老运营服务机构来完成，而专业的养老运营服务机构在目前还是一个相对稀缺的资源，这样的资源要识别、积累、再为己所用，需要一个过程，大部分开发企业都没有积累出这样的专业资源。
开发商“只卖房，不经营”的现状有时候也不完全是意愿问题，而是能力短板，有心无力。
目前，中国房地产企业开发养老项目存在4大痛点。只有解决这4大痛处才能顺利前行。
痛点一：模糊而想当然的市场
之所以说“模糊”，是因为养老房地产市场的数据化统计是缺失的。
我们经常看到的关于“床位缺口数量”“60岁以上老龄人口数量和比例”等权威统计数字大而空泛，落实到项目具体所在地老年群体的规模数量、支付能力、支付意愿、需求偏好，就完全是空白，需要商家亲自做很多的调研工作，逐步摸清。
之所以说是“想当然”的市场，是因为养老市场看上去很大很有前景，大家都认为自己应该可以从中分到一些东西。另外，很多企业都认为养老地产赚钱比较慢，同时企业一般都欠缺提供专业护理服务的能力，所以很多企业就自然地将项目定位于高端健康老人市场。
这些情况表面上看顺理成章，实际上都是企业一厢情愿的主观想法。因为大多数老年人群在身体逐渐衰老之后才产生对医疗、康复、护理等的刚性需求，只有养老项目满足了老年人的这些需求，他们才愿意买单。
痛点二：无产权物业如何盈利
养老项目的收入大体可分为：地产销售收入、物业租赁收入、物业管理和养老服务收入以及衍生品开发收入等。
国内养老项目的盈利难题主要集中在三个方面：首先，养老项目的用地性质往往比较特殊，这类用地的产权不能销售或者很难销售，怎么用非产权交易的方式来盈利是个思量方向。尽管在这方面已经有了一些变化，但是对于具体项目而言，地块性质的差异将决定项目的盈利方式，所以不能一概而论。
其次，政府为了防止开发商用养老名义圈地，基本上对于养老取地的项目都会有一个硬性的要求：首期必须有一定规模的养老配套设施入市，否则后续的土地免谈。这样一来，项目早期怎么平衡投入和产出，就变成一个特别重要的问题。
再次，养老项目的土地指标很少一次性到位，都是分年分批取得，这也会产生规划整体方案与实际开发之间的矛盾，开发中的盈利方式需要有策略地动态调整。
痛点三：卖什么？卖给谁？谁买单？怎么卖？
养老项目的营销首先要解决的是“卖什么”的问题——到底是卖养老服务还是卖房地产？这个问题直接决定了盈利模式的设计，以及整个营销推广策略的制定，是最根本的一个问题。
之后还要解决三个营销基本问题：“卖给谁”，针对健康老人还是需要护理的老人来设计产品和制定营销策略？“谁买单”，老人买单还是其子女买单？“怎么卖”，用传统的住宅方式营销，还是用特殊或者创新方式营销？
调查发现，报纸、电视仍然是老人了解社会最重要的途径。专业人士的意见在客户的选择中作用偏低，这说明老年人更相信自己的判断以及亲友的口碑，对养老专家的推荐，老年人也通常持有保留态度。
痛点四：持续经营怎么办
实际上，要想切开养老市场这块“蛋糕”，还需要解决两大难题：一个是医疗资源的嫁接；一个是专业养老服务的植入。
销售之后的物业运营一直都是开发商的短板和软肋，而养老产业对运营能力要求更高、更专业。养老服务往往跟医疗相关，这对于绝大多数开发商来说，基本上是没有办法自己做到的，只能依靠专业的养老运营服务机构来完成，而专业的养老运营服务机构在目前还是一个相对稀缺的资源，这样的资源要识别、积累、再为己所用，需要一个过程，大部分开发企业都没有积累出这样的专业资源。
开发商“只卖房，不经营”的现状有时候也不完全是意愿问题，而是能力短板，有心无力。
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