【中福养老网】
近日，省政府印发《关于加快发展养老服务业的意见》，明确提出将"探索开展老年人住房反向抵押养老保险（放心保）试点".此前，青岛也已决定试水"老年人住房反向抵押养老保险".
不过记者从省民政厅了解到，上述住房反向抵押养老保险试点城市还暂未确定，试点住房反向抵押养老保险的细则也尚未明确。那么，以房养老主要有哪些方式？需要怎样的金融、保险和社会土壤？具体到山东，试点工作又应该如何开展？
试水仅限"初步设想"
就在不久前，青岛便已决定试水"老年人住房反向抵押养老保险".
"青岛老龄化程度越来越严重，而养老床位将会越来越紧张。"青岛市老龄办调研处处长王少梅告诉记者，在这种情况下，如果能运用以房养老的政策盘活老年人手中的一部分房产，将资金用于养老，会在一定程度上缓解"养老难"的问题。
据去年统计数据，青岛的老龄化程度在全国排名第四。全市共有249家养老机构，床位共有30000张左右，平均每1000名老人只有22张床位。目前，青岛市也有老年人用房屋出租、抵押或出卖的费用来养老，但接受程度并不高。
"以房养老是有条件的，一般来说，老人需要拥有独立的房产，是该房产的所有者，可自行处置。其次，金融机构愿意接收该房产，该房产能够被拍卖或租赁出去。"王少梅分析说。
"青岛应该是在自行尝试（老年人住房反向抵押养老保险）。试点老年人住房反向抵押养老保险，还有许多细节需要确定，并不是一件容易的事。"但省民政厅相关工作人员透露，目前我省还没有确定试点开展老年人住房反向抵押养老保险的城市。
实际上，"老年人住房反向抵押养老保险"是典型的"以房养老".这一概念最早出现在20世纪80年代的美国，实质上是一种"以产权换现金"的金融产品创新，拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。因资金流向与传统商品房抵押贷款相反，又被称为"反抵押".
据了解，距保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》已过去两个月，按照意见，北京、上海、广州和武汉四地将率先试点，但至今，这四个城市都没有以房养老方案的推出时间表。
北京市民政局副局长李红兵公开表示，"以房养老"业务仍处于探讨状态，现在只是有了一些初步的设想，尚无实质行动。
右安门街道和幸福人寿保险股份有限公司合作，成为北京第一个以房养老试点区域。据一位街道工作人员介绍，右安门街道20%以上都是60岁以上的老人，大约有2万名。但至今，真正咨询登记的老人却只有几十个。
"产品正处于研究阶段，试点只是前期的推荐介绍功能，因为很多老人不理解这个产品，先让老年人熟悉了解。"幸福人寿保险股份有限公司一位工作人员表示，以房养老产品很复杂，从房屋价值评估到房屋持有，每一步都很麻烦。目前还需审批的项目太多，也未找到盈利模式。
以房养老为何久推难行
早在2011年，中信银行济南分行推出"养老按揭"业务，年满55周岁且身体健康的市民即可申请。每月发放的养老金最高可达2万元，累计总额不得超过房产市值的60%,最长发放年限为10年。抵押期间，房屋可以居住或出租，但出租年限不得超过抵押年限。待解除抵押后，房产便可转让、赠与或继承。但目前该项业务疑似已经停滞。
而中信银行的试点并不是国内对"以房养老"模式进行的首次尝试。2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏将这一理念介绍到了中国。自此以后各方不断进行着各种尝试，试图推进中国式倒按揭的步伐，但相关行业均观望情绪浓重，步履维艰。
三年后，上海市公积金管理中心曾试推过"以房养老"模式，但由于长期乏人问津，最后不得不停办该业务。2007年孟晓苏成立了幸福人寿保险公司并亲自参与"倒按揭"产品的研发，不过，至今仍没有实质性进展。
以房养老为何久推难行？
业界普遍认为，我国现有房屋产权70年的规定是"倒按揭"的最大障碍，也是与国外政策环境最大的差异。对于抵押房产的老人来说，可能会面临着产权到期，人活着"钱"花光了的问题。金融机构也承担着比较旧的房子到70年"大限"、获取的收益或许不足以支付养老金的风险。
对于金融机构来说，倒按揭的操作层面也非常复杂，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，另外，按揭结束后，如何将抵押房产变现对于金融机构来说也是一大考验，可能积累成巨大风险。
再者，是房地产市场的变数不可控也让各方顾虑重重。对于保险公司而言，宏观调控下房子蕴含的价值是个变量，起伏不定难以判断，这对保险公司而言将是不小的风险。"推出这种产品的风险大、成本收回时间长，所以积极性不是很强，这需要国家在财政税收等方面出台相应的支持政策。"一位保险公司内部人士坦言。
一位险企市场部主管也指出，"以房养老"现在的技术操作仍比较困难，而且对险企来说概念也不甚清晰。"由于涉及房产，应该属于财产保险范畴，但养老险又属于寿险范畴，所以还需要清晰界定。"
"制度设计是关键"
关于"以房养老"遇冷的消息引发了社会各方关注。对此，"以房养老"首倡者幸福人寿监事会主席孟晓苏强调："以房养老"试点属于小众金融产品，并不是针对所有老人，不宜从政府政策角度过度解读"以房养老"试点。
孟晓苏指出， "无论是租房养老、卖房养老，还是以房养老，都是老百姓自己的选择，并不是所有老人都要买这个产品；同样并不是所有要买这个金融产品的老人，保险公司都会接受。这是一个商业化双向选择的市场行为。"
中国老年学会学术部主任、研究员陶立群也认为，以房养老可以作为养老的一种补充形式，"但作为主要方式肯定不可取，还存在很大的社会问题。"
实际上，"以房养老"涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域，目前在我国还是新生事物，其推广需要各方共同的配合和协调。事实上，一些发达国家之所以能推行多年"以房养老",并已成为老年人养老的重要和常规模式之一，与其有完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构及个人的信用系统完善健全有关。
清华大学公共管理学院杨燕绥认为"以房养老"应该从"有房产、无资金"的高龄失能老人群体做起，建立老年人、商业机构和政府三方合作的中国式以房养老计划。
而在具体的工作推进中，杨燕绥认为还有许多工作要做。比如，"对受益人及其子女进行资格审查，包括收入和资产状况、房产产权是否清晰、利益相关人的承诺、受益人信用等；对审查合格者在70年产权到期后，根据失能老人的实际余寿无偿延长期限，直至老人去世。为此，涉及房产登记的相关法律需要修订，相关管理部门需要做好准备。"而无论委托租赁还是反向抵押，均需要制定房产定价保值规则和基准价格，并参考中国平均寿命确定月支付额，减免相关税赋。同样，建立一套以房养老合同台账管理制度、监督程序和纠纷处理制度，并经过公正程序（规定低收费标准）。同时，选择优质的房产租赁、房产置换和房产反向抵押的经办机构，鼓励反向抵押管理机构与养老金个人账户合并管理。再者，建立风险保障金，由政府给政策和资金、受益人缴纳保费和保险公司三方共同建立"失能老人以房养老风险基金",在房产价值用尽时支付老人护理费用，如果发生剩余的房产残值则作为遗产归继承人；在房产贬值时保证房产租金和抵押价值等同基准价格。
■链接
"以房养老"的全球实践
美国：许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3,因而房屋出租的收益也是比较可观的。"以房养老"已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。
英国："以房养老"主要有两种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。
日本：以房养老对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不可申请。
荷兰："以房养老"模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，"倒按揭"基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%.退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用"以房养老"这种方式来过退休后的生活。
近日，省政府印发《关于加快发展养老服务业的意见》，明确提出将"探索开展老年人住房反向抵押养老保险（放心保）试点".此前，青岛也已决定试水"老年人住房反向抵押养老保险".
不过记者从省民政厅了解到，上述住房反向抵押养老保险试点城市还暂未确定，试点住房反向抵押养老保险的细则也尚未明确。那么，以房养老主要有哪些方式？需要怎样的金融、保险和社会土壤？具体到山东，试点工作又应该如何开展？
试水仅限"初步设想"
就在不久前，青岛便已决定试水"老年人住房反向抵押养老保险".
"青岛老龄化程度越来越严重，而养老床位将会越来越紧张。"青岛市老龄办调研处处长王少梅告诉记者，在这种情况下，如果能运用以房养老的政策盘活老年人手中的一部分房产，将资金用于养老，会在一定程度上缓解"养老难"的问题。
据去年统计数据，青岛的老龄化程度在全国排名第四。全市共有249家养老机构，床位共有30000张左右，平均每1000名老人只有22张床位。目前，青岛市也有老年人用房屋出租、抵押或出卖的费用来养老，但接受程度并不高。
"以房养老是有条件的，一般来说，老人需要拥有独立的房产，是该房产的所有者，可自行处置。其次，金融机构愿意接收该房产，该房产能够被拍卖或租赁出去。"王少梅分析说。
"青岛应该是在自行尝试（老年人住房反向抵押养老保险）。试点老年人住房反向抵押养老保险，还有许多细节需要确定，并不是一件容易的事。"但省民政厅相关工作人员透露，目前我省还没有确定试点开展老年人住房反向抵押养老保险的城市。
实际上，"老年人住房反向抵押养老保险"是典型的"以房养老".这一概念最早出现在20世纪80年代的美国，实质上是一种"以产权换现金"的金融产品创新，拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。因资金流向与传统商品房抵押贷款相反，又被称为"反抵押".
据了解，距保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》已过去两个月，按照意见，北京、上海、广州和武汉四地将率先试点，但至今，这四个城市都没有以房养老方案的推出时间表。
北京市民政局副局长李红兵公开表示，"以房养老"业务仍处于探讨状态，现在只是有了一些初步的设想，尚无实质行动。
右安门街道和幸福人寿保险股份有限公司合作，成为北京第一个以房养老试点区域。据一位街道工作人员介绍，右安门街道20%以上都是60岁以上的老人，大约有2万名。但至今，真正咨询登记的老人却只有几十个。
"产品正处于研究阶段，试点只是前期的推荐介绍功能，因为很多老人不理解这个产品，先让老年人熟悉了解。"幸福人寿保险股份有限公司一位工作人员表示，以房养老产品很复杂，从房屋价值评估到房屋持有，每一步都很麻烦。目前还需审批的项目太多，也未找到盈利模式。
以房养老为何久推难行
早在2011年，中信银行济南分行推出"养老按揭"业务，年满55周岁且身体健康的市民即可申请。每月发放的养老金最高可达2万元，累计总额不得超过房产市值的60%,最长发放年限为10年。抵押期间，房屋可以居住或出租，但出租年限不得超过抵押年限。待解除抵押后，房产便可转让、赠与或继承。但目前该项业务疑似已经停滞。
而中信银行的试点并不是国内对"以房养老"模式进行的首次尝试。2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏将这一理念介绍到了中国。自此以后各方不断进行着各种尝试，试图推进中国式倒按揭的步伐，但相关行业均观望情绪浓重，步履维艰。
三年后，上海市公积金管理中心曾试推过"以房养老"模式，但由于长期乏人问津，最后不得不停办该业务。2007年孟晓苏成立了幸福人寿保险公司并亲自参与"倒按揭"产品的研发，不过，至今仍没有实质性进展。
以房养老为何久推难行？
业界普遍认为，我国现有房屋产权70年的规定是"倒按揭"的最大障碍，也是与国外政策环境最大的差异。对于抵押房产的老人来说，可能会面临着产权到期，人活着"钱"花光了的问题。金融机构也承担着比较旧的房子到70年"大限"、获取的收益或许不足以支付养老金的风险。
对于金融机构来说，倒按揭的操作层面也非常复杂，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，另外，按揭结束后，如何将抵押房产变现对于金融机构来说也是一大考验，可能积累成巨大风险。
再者，是房地产市场的变数不可控也让各方顾虑重重。对于保险公司而言，宏观调控下房子蕴含的价值是个变量，起伏不定难以判断，这对保险公司而言将是不小的风险。"推出这种产品的风险大、成本收回时间长，所以积极性不是很强，这需要国家在财政税收等方面出台相应的支持政策。"一位保险公司内部人士坦言。
一位险企市场部主管也指出，"以房养老"现在的技术操作仍比较困难，而且对险企来说概念也不甚清晰。"由于涉及房产，应该属于财产保险范畴，但养老险又属于寿险范畴，所以还需要清晰界定。"
"制度设计是关键"
关于"以房养老"遇冷的消息引发了社会各方关注。对此，"以房养老"首倡者幸福人寿监事会主席孟晓苏强调："以房养老"试点属于小众金融产品，并不是针对所有老人，不宜从政府政策角度过度解读"以房养老"试点。
孟晓苏指出， "无论是租房养老、卖房养老，还是以房养老，都是老百姓自己的选择，并不是所有老人都要买这个产品；同样并不是所有要买这个金融产品的老人，保险公司都会接受。这是一个商业化双向选择的市场行为。"
中国老年学会学术部主任、研究员陶立群也认为，以房养老可以作为养老的一种补充形式，"但作为主要方式肯定不可取，还存在很大的社会问题。"
实际上，"以房养老"涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域，目前在我国还是新生事物，其推广需要各方共同的配合和协调。事实上，一些发达国家之所以能推行多年"以房养老",并已成为老年人养老的重要和常规模式之一，与其有完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构及个人的信用系统完善健全有关。
清华大学公共管理学院杨燕绥认为"以房养老"应该从"有房产、无资金"的高龄失能老人群体做起，建立老年人、商业机构和政府三方合作的中国式以房养老计划。
而在具体的工作推进中，杨燕绥认为还有许多工作要做。比如，"对受益人及其子女进行资格审查，包括收入和资产状况、房产产权是否清晰、利益相关人的承诺、受益人信用等；对审查合格者在70年产权到期后，根据失能老人的实际余寿无偿延长期限，直至老人去世。为此，涉及房产登记的相关法律需要修订，相关管理部门需要做好准备。"而无论委托租赁还是反向抵押，均需要制定房产定价保值规则和基准价格，并参考中国平均寿命确定月支付额，减免相关税赋。同样，建立一套以房养老合同台账管理制度、监督程序和纠纷处理制度，并经过公正程序（规定低收费标准）。同时，选择优质的房产租赁、房产置换和房产反向抵押的经办机构，鼓励反向抵押管理机构与养老金个人账户合并管理。再者，建立风险保障金，由政府给政策和资金、受益人缴纳保费和保险公司三方共同建立"失能老人以房养老风险基金",在房产价值用尽时支付老人护理费用，如果发生剩余的房产残值则作为遗产归继承人；在房产贬值时保证房产租金和抵押价值等同基准价格。
■链接
"以房养老"的全球实践
美国：许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3,因而房屋出租的收益也是比较可观的。"以房养老"已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。
英国："以房养老"主要有两种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。
日本：以房养老对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不可申请。
荷兰："以房养老"模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，"倒按揭"基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%.退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用"以房养老"这种方式来过退休后的生活。
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