在养老地产市场,“保险系”正加紧步伐跑马圈地。不过，由于养老地产目前还没有具体成熟的盈利模式出现，在现有的挂钩保单销售养老社区入住资格的模式下，有相关人士疑惑是不是险企借机推广高价养老险的策略之一？更有地产界人士质疑，在进入养老地产的众多地产商之中，不少是为了盘活问题土地，甚至是借着“养老”的名义圈地。
角力养老地产，圈地？
上海松江新城建筑工地。一辆运送物资的卡车陷进了松软的泥地，工人们正围拢在一起忙着把它“拯救”出来。相隔百米的距离，泰康之家·申园的养老生活体验馆迎接了第一批参观者；3年后（2017年），这里将成为长三角首个由保险公司投资建设的连锁养老社区。
“早在2011年，我们就在北京启动首个养老社区——泰康之家·燕园。”陈东升告诉小编，“未来10年，泰康人寿将投资700亿元人民币，建设和运营养老社区。2014年6月，第一批用户将入住燕园。”
陈东升在泰康之家·申园的养老生活体验馆亲自充当解说员，他说：“泰康人寿已经开始在北京昌平、上海崇明岛、海南三亚开建高端的养老社区，同时计划在未来10年在全国范围内推出15个连锁养老社区项目。”
与上述2家公司相比，合众人寿显然是最快“下手”的公司。2013年10月，合众人寿打造的“合众优年生活养老社区”将于武汉市蔡甸区正式落成，成为国内首个由保险资金投资兴建，并正式投入使用的健康养老社区。
养老网小编了解到，这个养老社区建筑面积48万平方米，一期工程启动区有2005套住房，可提供4000张床位，2015年全部建成后可提供床位1万张，目前，已经开始接待老人入住体验。
“以武汉养老社区为例，预计15年可以回收土地及建设投资。”合众人寿党委书记、副总裁刘校君向记者透露，“未来10年，我们计划在全国打造26个大型养老社区，规模在千亿元左右，届时可容纳46万老人，直接解决约15万人就业，每年贡献税收约30亿元，同时可以实现中高端客户在全国范围内的候鸟式养老。”
平安不动产有关负责人：“综合经济、政策、人口结构和养老理念等因素的考量，就养老社区和养老产品的布局，未来相对看好京津翼城市群、长三角城市群、珠三角城市群和长江中游城市群。”
据不完全统计：除了泰康人寿、合众人寿和中国平安外，目前中国人寿、新华保险和中国太保等多家寿险公司都在谋划建立自身的保险养老社区。最新的消息是，前海人寿以4亿元的价格击败30余家竞争对手，拿下了深圳首次公开挂牌出让的一块养老设施用地——宝安地块。
保险公司对养老地产的“痴迷”有几个方面的原因。首都经济贸易大学保险系教授、中国保险学会常务理事庹国柱在接受《国际金融报》记者采访时说：“一方面，银发产业方兴未艾，潜力巨大；另一方面，我国养老现状堪忧，政府主导的社会养老院无法满足老人日益提高的对养老生活品质的需求。”
那么，中国养老市场究竟有多大？到底有多少保险资金已经进入或即将进入养老地产？据保监会数据显示，预计到2035年，中国老年人口将占到全部人口的30%以上，人口老龄化越发明显。日前，国务院还下发了《关于促进健康服务业发展的若干意见》，提出力争到2020年，基本建立覆盖全生命周期、内涵丰富、结构合理的健康服务业体系，健康服务业总规模达到8万亿元以上。
“截至2013年10月末，保险公司投资到养老地产的计划投资总额是150亿元，实际投资额是50亿元。”保监会保险资金运用监管部市场处处长贾飙指出，“目前，保险公司总资产是8万亿元，其中，7.3万亿元是资产应用余额，可见，我们仍处于保险资金探索阶段。”
“平安不动产此次养老地产的投资资金来源并非是保险资金，而是平安信托和第三方资金。”平安不动产有关负责人向《国际金融报》记者透露，“目前，我们与平安养老险等保险‘兄弟公司’也没有合作关系，‘但不排除今后合作的可能’。”
保险企业投资养老地产得益于2009年10月开始施行的新《保险法》，其中允许保险资金在遵循安全性的前提下投资不动产。在巨大的市场需求面前，养老地产这块“蛋糕”无疑让险企跃跃欲试。
不过，一位不愿透露姓名的资深保险业内人士说：“保险资金‘蜂拥’进入养老地产，不排除圈地的可能。当下，保险资金仍不能投资商业地产，通过养老地产曲线进入房地产投资也是一种方式。
挂钩保险产品，绝配？
“与传统房地产企业相比，保险公司投资养老地产有着天然优势。”在庹国柱看来，“在中国，养老社区由寿险公司来做最合适，不仅可以大大降低养老社区的融资和运营成本，还将使寿险产业链拉长20年。”
陈东升认为，与传统的地产商相比，寿险企业投资养老社区有三个优势：第一，寿险企业拥有巨大的资金优势；第二，寿险公司具有良好的长期理财能力；第三，保险公司有强大的营销网络，以及养老社区与保险公司产品具有的协同效应。
通过购买保险产品获得入住养老社区的“门票”是大部分保险公司采用的模式。养老小编从泰康人寿上海分公司获悉，根据泰康人寿推出的“幸福有约终身养老计划”，只有那些一次性缴纳200万元保费，或者未来10年每年缴纳20万元保费的客户，才有资格在未来入住泰康之家。
“200万元只是购入一张入住泰康之家的‘门票’，正式入住后，老人还要每个月支付7000-8000元的管理费。”庹国柱在仔细研究了泰康之家·燕园的模式后说，“坦白说，这么高的管理费，一般的退休工人根本无法承担。”
小编了解到，虽然相关细则还未出台，但是本地部分险企已跃跃欲试，合众人寿和幸福人寿两家保险公司正在筹备武汉版“以房养老”规划，泰康人寿也已开启武汉泰康养老社区计划。
对此，庹国柱并不看好。在他看来：没有明确的法律法规和政策支持，“以房养老”就很难推行。与此同时，“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。
“养儿防老的观念一直影响着中国老人，将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。”庹国柱进一步分析称，“以房养老”在国外已经发展很多年，但也没有非常普及，中国发展“以房养老”需要从观念上进行转变。
当然，“以房养老”推出的最大阻力来自于金融机构，庹国柱告诉小编，“这其中涉及房地产价格波动等多重影响，目前，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素都难以预测。对银行、保险机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。这也就不难理解，银行、保险机构为什么在‘以房养老’试点上表现得并不积极。”
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