【养老网 养老投资】近日，养老网的小编了解到中国保监会向各人身保险公司下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》，计划在北京、上海、广州、武汉四个城市先行试点，对此行业内外给予了广泛关注。
保险版“以房养老”难点不少
“老年人住房反向抵押养老保险”，一般俗称保险版“以房养老”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用，剩余部分返还给老人的继承者。
试点计划公布以来，行业内外不少人看好保险公司“以房养老”业务的开展；但更多的人却抱着观望态度，认为这项带有破局性质的“工程”面临着不少挑战：一方面，中国人养儿防老、家产传后等传统观念将给业务开展带来阻力；另一方面，诸如房产价值的评估以及70年产权到期后房产归属等问题仍然存在不确定因素。为此，大部分接受本刊编者采访的保险公司都表示，暂时不会开展此类项目。
一家总部位于上海的外资保险公司相关负责人就表示，保险公司专业人员配备、合作方资源、不动产风险管理与处置、获利周期、产品接受度、险企在此类项目中的核心竞争力等等都将决定此类项目是否能顺利开展，必须要与能非常好的管理和处置不动产的第三方联手才有可能比较好的开展此类项目。
“倒按揭”已有前车之鉴
事实上，早在住房反向抵押养老保险提出之前，关于“以房养老”的模式就已在国内尝试，其中最具代表性的便是倒按揭模式。
据悉，倒按揭也称“反向住房抵押贷款”，是指房屋产权拥有者把房屋抵押给银行或其他金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现有价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主身故；当房主身故后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归银行等金融机构所有。
这种倒按揭的形式其实上海早在2007年就曾尝试过，但由于70年房屋产权年限无法解决而效果并不明显，已经停办。2011年3月，中信银行(601998，股吧)则在广州率先推出了名为“中信银行养老按揭贷款”的“以房养老”业务——信福年华借记卡，虽已有一些市民咨询该业务，但付诸行动者并不多。
如何才能不成鸡肋
此次保监会起草的《征求意见稿》中，特别提出保险版“以房养老”的两种模式，分别为参与型和非参与型。其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。而非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于保险受益人。
某养老险公司运营部负责人表示，这两种模式主要是将所抵押房屋的增值风险考虑在内，但却忽略了房屋出现贬值风险时的防控方案。国内房价一旦出现下跌趋势，恐给保险公司带来系统性风险。
一位专注研究倒按揭养老的专业人士介绍，国外在推行时会有再保机制，每年支付一定再保险费，若亏损再保公司将补足差价。但国内还没有这样的机制，所以保险公司对房屋定价会相对保守，但定价一旦偏低老年人又会觉得不划算，难以找到平衡。
除此之外，因为国外不存在70年居住产权的问题，国外主要是以房屋所在的土地产权进行评估，但国内就会出现房屋破旧折损等问题。
平安证券认为，我国房屋产权面临70年后被收回或者中途被强拆的风险，这种不确定性决定了保险机构可能不会有太大的意愿参与这个计划。如果缺乏资产证券化市场，保险机构是否有意愿做大“以房养老”规模仍难预料。
险企力推养老社区
实际上，随着大众对养老服务越来越多的关注和需求，保险公司已经在努力探寻如何更好满足消费者的养老需求。保险公司兴办养老社区，在近年来已经展露了“小荷尖尖角”，包括泰康人寿、中国平安、新华保险、合众人寿等已经在北京、上海、武汉、浙江桐乡、广州等地布局了多个养老社区。
以首家获得养老社区投资试点资格的泰康人寿为例，北京昌平的泰康之家·燕园养老社区已于早前揭幕外，位于上海松江佘山脚下的泰康之家·申园的样板间也于今年4月3日正式开馆。
泰康养老社区在满足居民就医方面提供了全面的设计和规划。未来每一个养老社区都将规划一所医院，免除老年人及其家属的后顾之忧。
泰康养老社区还充分融入现代信息化智能科技，在医疗、护理、通讯、生活起居等方面为住户打造一个安全、高效、专业的服务环境。
“我们认为老人住进养老社区不是要过上隐居山野的生活，成为活力老人，成为活跃的社会人，需要融入都市生活圈。”泰康人寿还反复强调养老社区选址的重要性，并提出“都市生活圈”概念，其选址的三大原则是：离子女近、自然环境好、周边配套完善。
泰康之家·申园位于上海西南的松江新城，这里是全新规划的居住生活及商务中心区，交通便捷，上海地铁9号线举步可达；沪杭高速、沪渝高速绕城而过，距离杭州150公里、宁波186公里、南京150公里，辐射长三角地区。长三角富裕人群聚集，泰康之家申园的建设，将为他们提供一个“富足而退”的理想家园。未来，泰康还可能在杭州、宁波、苏州、南京、三亚等多个城市布点，为泰康之家的老人提供“候鸟式养老”的机会。
泰康人寿董事长陈东升在上海松江“申园”对编者表示，寿险向养老产业的迈进，从纵向看，是应和市场需求和客户需求的产业链条延伸；从横向看，又是大胆的“跨界”拓展。从2007年开始，泰康七年磨一剑，心无旁骛，目标纯正，沉下心来稳步布局养老产业。
泰康要依托养老社区战略，确立“活力养老、高端医疗、卓越理财、终极关怀”四位一体的核心发展蓝图，让泰康养老社区成为老年人真正的家、大学、高端会所、健康中心和精神乐园，为广大客户提供“从摇篮到天堂”持续一生的全方位金融保险服务。
保险版“以房养老”难点不少
“老年人住房反向抵押养老保险”，一般俗称保险版“以房养老”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用，剩余部分返还给老人的继承者。
试点计划公布以来，行业内外不少人看好保险公司“以房养老”业务的开展；但更多的人却抱着观望态度，认为这项带有破局性质的“工程”面临着不少挑战：一方面，中国人养儿防老、家产传后等传统观念将给业务开展带来阻力；另一方面，诸如房产价值的评估以及70年产权到期后房产归属等问题仍然存在不确定因素。为此，大部分接受本刊编者采访的保险公司都表示，暂时不会开展此类项目。
一家总部位于上海的外资保险公司相关负责人就表示，保险公司专业人员配备、合作方资源、不动产风险管理与处置、获利周期、产品接受度、险企在此类项目中的核心竞争力等等都将决定此类项目是否能顺利开展，必须要与能非常好的管理和处置不动产的第三方联手才有可能比较好的开展此类项目。
“倒按揭”已有前车之鉴
事实上，早在住房反向抵押养老保险提出之前，关于“以房养老”的模式就已在国内尝试，其中最具代表性的便是倒按揭模式。
据悉，倒按揭也称“反向住房抵押贷款”，是指房屋产权拥有者把房屋抵押给银行或其他金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现有价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主身故；当房主身故后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归银行等金融机构所有。
这种倒按揭的形式其实上海早在2007年就曾尝试过，但由于70年房屋产权年限无法解决而效果并不明显，已经停办。2011年3月，中信银行(601998，股吧)则在广州率先推出了名为“中信银行养老按揭贷款”的“以房养老”业务——信福年华借记卡，虽已有一些市民咨询该业务，但付诸行动者并不多。
如何才能不成鸡肋
此次保监会起草的《征求意见稿》中，特别提出保险版“以房养老”的两种模式，分别为参与型和非参与型。其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。而非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于保险受益人。
某养老险公司运营部负责人表示，这两种模式主要是将所抵押房屋的增值风险考虑在内，但却忽略了房屋出现贬值风险时的防控方案。国内房价一旦出现下跌趋势，恐给保险公司带来系统性风险。
一位专注研究倒按揭养老的专业人士介绍，国外在推行时会有再保机制，每年支付一定再保险费，若亏损再保公司将补足差价。但国内还没有这样的机制，所以保险公司对房屋定价会相对保守，但定价一旦偏低老年人又会觉得不划算，难以找到平衡。
除此之外，因为国外不存在70年居住产权的问题，国外主要是以房屋所在的土地产权进行评估，但国内就会出现房屋破旧折损等问题。
平安证券认为，我国房屋产权面临70年后被收回或者中途被强拆的风险，这种不确定性决定了保险机构可能不会有太大的意愿参与这个计划。如果缺乏资产证券化市场，保险机构是否有意愿做大“以房养老”规模仍难预料。
险企力推养老社区
实际上，随着大众对养老服务越来越多的关注和需求，保险公司已经在努力探寻如何更好满足消费者的养老需求。保险公司兴办养老社区，在近年来已经展露了“小荷尖尖角”，包括泰康人寿、中国平安、新华保险、合众人寿等已经在北京、上海、武汉、浙江桐乡、广州等地布局了多个养老社区。
以首家获得养老社区投资试点资格的泰康人寿为例，北京昌平的泰康之家·燕园养老社区已于早前揭幕外，位于上海松江佘山脚下的泰康之家·申园的样板间也于今年4月3日正式开馆。
泰康养老社区在满足居民就医方面提供了全面的设计和规划。未来每一个养老社区都将规划一所医院，免除老年人及其家属的后顾之忧。
泰康养老社区还充分融入现代信息化智能科技，在医疗、护理、通讯、生活起居等方面为住户打造一个安全、高效、专业的服务环境。
“我们认为老人住进养老社区不是要过上隐居山野的生活，成为活力老人，成为活跃的社会人，需要融入都市生活圈。”泰康人寿还反复强调养老社区选址的重要性，并提出“都市生活圈”概念，其选址的三大原则是：离子女近、自然环境好、周边配套完善。
泰康之家·申园位于上海西南的松江新城，这里是全新规划的居住生活及商务中心区，交通便捷，上海地铁9号线举步可达；沪杭高速、沪渝高速绕城而过，距离杭州150公里、宁波186公里、南京150公里，辐射长三角地区。长三角富裕人群聚集，泰康之家申园的建设，将为他们提供一个“富足而退”的理想家园。未来，泰康还可能在杭州、宁波、苏州、南京、三亚等多个城市布点，为泰康之家的老人提供“候鸟式养老”的机会。
泰康人寿董事长陈东升在上海松江“申园”对编者表示，寿险向养老产业的迈进，从纵向看，是应和市场需求和客户需求的产业链条延伸；从横向看，又是大胆的“跨界”拓展。从2007年开始，泰康七年磨一剑，心无旁骛，目标纯正，沉下心来稳步布局养老产业。
泰康要依托养老社区战略，确立“活力养老、高端医疗、卓越理财、终极关怀”四位一体的核心发展蓝图，让泰康养老社区成为老年人真正的家、大学、高端会所、健康中心和精神乐园，为广大客户提供“从摇篮到天堂”持续一生的全方位金融保险服务。
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