“以房养老”即住房反向抵押贷款，是房屋抵押贷款的逆向运作，由拥有房屋产权的借款人将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，依借款人年龄及预期寿命，房屋净值、预期折旧及未来增值等因素综合评估，定出贷款额，以定期或一次性方式向借款人给付现金。
贷款合约期间，房屋所有权仍属于借款人，可在原屋居住，并要按合约维护房屋。当借款人死亡、永久搬离或出售抵押房屋时，合约到期偿付，住房所有权转移到贷款人，由其处置房屋，收回贷款本息。
美国社会在上世纪六七十年代就兴起这一住房贷款模式。随着养老保障压力增大，国会于“1987年国家住宅法”中，授权联邦房屋发展部（HUD）设计被称作“住房权益转换抵押贷款”（Home Equity Conversion Mortgage ，简称HECM）的住房反向抵押贷款计划，由联邦住房管理局（FHA）实施，具体由合作的银行、贷款公司、保险公司等金融机构放款。房利美1995年推出的“住房持有者贷款”（Home Keeper）亦较为流行，相对HECM而言，贷款额度高，但利息也高。而房地美同样开发了相关计划，并像FHA和房利美一样提供贷款担保。
在住房抵押贷款新品不断出现的市场，HECM最受欢迎，市场占有率达九成。该计划申请人须是62岁以上单身老人或夫妇，拥有一套已经还清贷款或欠贷数额不多的自住房。如果房屋有夫妻或其他人联名拥有，则联名屋主须签字同意。
美国的住房反向抵押贷款市场虽已相对成熟，但是这一住房融资产品的普及率并不高。2008年次贷危机爆发，通过反向抵押用房屋借得固定额度的未来现金流，成为房产保值的一种方法而受欢迎，但违约风险同步增加，让FHA住房抵押贷款的两大合作机构——美国商业银行、富国银行于2011年相继停止该服务。据富国银行一名业务员透露，该行在2012年秋季才低调恢复相关业务。
那么，又是谁在使用这种贷款呢？事实上，一度流行的面向高值房产的“财务自由贷款”，已因开发商老年人财务自由基金公司于2011年倒闭而退出市场。利用反向抵押贷款的多是住房一般、现金贫困的中低收入孤寡耆老，可住在自己家中，花用房屋净值。相对于房屋净值贷款，其在合约期内无需还款，基本上是靠房吃喝到老死合约到期时。很多耆老因为急需一笔大额资金支付医药费、修缮维护房屋时，他们无从计较该产品成本高昂的缺点，但也常因合约期间无能力支付地税、房屋保险而违约。
贷款合约期间，房屋所有权仍属于借款人，可在原屋居住，并要按合约维护房屋。当借款人死亡、永久搬离或出售抵押房屋时，合约到期偿付，住房所有权转移到贷款人，由其处置房屋，收回贷款本息。
美国社会在上世纪六七十年代就兴起这一住房贷款模式。随着养老保障压力增大，国会于“1987年国家住宅法”中，授权联邦房屋发展部（HUD）设计被称作“住房权益转换抵押贷款”（Home Equity Conversion Mortgage ，简称HECM）的住房反向抵押贷款计划，由联邦住房管理局（FHA）实施，具体由合作的银行、贷款公司、保险公司等金融机构放款。房利美1995年推出的“住房持有者贷款”（Home Keeper）亦较为流行，相对HECM而言，贷款额度高，但利息也高。而房地美同样开发了相关计划，并像FHA和房利美一样提供贷款担保。
在住房抵押贷款新品不断出现的市场，HECM最受欢迎，市场占有率达九成。该计划申请人须是62岁以上单身老人或夫妇，拥有一套已经还清贷款或欠贷数额不多的自住房。如果房屋有夫妻或其他人联名拥有，则联名屋主须签字同意。
美国的住房反向抵押贷款市场虽已相对成熟，但是这一住房融资产品的普及率并不高。2008年次贷危机爆发，通过反向抵押用房屋借得固定额度的未来现金流，成为房产保值的一种方法而受欢迎，但违约风险同步增加，让FHA住房抵押贷款的两大合作机构——美国商业银行、富国银行于2011年相继停止该服务。据富国银行一名业务员透露，该行在2012年秋季才低调恢复相关业务。
那么，又是谁在使用这种贷款呢？事实上，一度流行的面向高值房产的“财务自由贷款”，已因开发商老年人财务自由基金公司于2011年倒闭而退出市场。利用反向抵押贷款的多是住房一般、现金贫困的中低收入孤寡耆老，可住在自己家中，花用房屋净值。相对于房屋净值贷款，其在合约期内无需还款，基本上是靠房吃喝到老死合约到期时。很多耆老因为急需一笔大额资金支付医药费、修缮维护房屋时，他们无从计较该产品成本高昂的缺点，但也常因合约期间无能力支付地税、房屋保险而违约。
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